Два способа владеть недвижимостью, два совершенно разных последствия
Представьте: вы решили инвестировать в недвижимость в Таиланде. Вы нашли идеальную квартиру. Вы готовы платить деньги. Но потом вы слышите два слова: "FREEHOLD" и "LEASEHOLD".
И внезапно всё становится сложно.
Потому что в Таиланде, в отличие от вашей страны, есть два совершенно разных способа владеть недвижимостью. И каждый имеет совершенно разные последствия для ваших денег, налогов и будущего.
Плюс налоги. Ежегодные налоги. Налоги на доход от аренды. Налоги на прибыль. Налоги, которые никто не объясняет новичкам.
Давайте разберёмся, чтобы вы не потеряли деньги на незнании.
В Таиланде всего два способа владеть: FREEHOLD и LEASEHOLD
В Таиланде существует всего две формы собственности на недвижимость:
1. FREEHOLD — безусловное право собственности
2. LEASEHOLD — право пользования недвижимостью на определённый срок
Это похоже на две разные игры с одинаковым результатом (деньги приходят на счёт), но разными правилами.
FREEHOLD: "Вы полностью владеете недвижимостью"
FREEHOLD — это полное и безусловное право собственности на недвижимость.
Что это означает на практике?
Ваше имя стоит на документе о собственности (chanote). Вы владеете недвижимостью вечно. Вы можете её продать, сдать в аренду, подарить, оставить в наследство — делать с ней что угодно.
Это то же самое, как если бы вы владели квартирой в своей стране. Полная власть. Полная ответственность. Полная свобода.
Но есть большой минус: В Таиланде иностранцы не могут владеть землёй в собственности.
Однако есть два исключения:
- Кондо на FREEHOLD — вы можете владеть кондо в собственности, если это попадает в 49% иностранной квоты от общей площади кондоминиума
- Компания — вы можете владеть недвижимостью через тайскую компанию
Стоимость регистрации FREEHOLD: При регистрации фриход обходится дороже, чем лизхолд. Это происходит потому, что вы платите больше сборов и налогов при передаче собственности.
Кому подходит FREEHOLD:
Инвесторы, которые хотят полной уверенности, что недвижимость будет им принадлежать вечно. Люди, которые не хотят беспокоиться о возобновлении лизхолда. Те, кто планирует оставить недвижимость в наследство.
LEASEHOLD: "Вы берёте недвижимость в аренду на 30 лет"
LEASEHOLD — это право пользования недвижимостью на определённый период времени.
Обычно это 30 лет, с правом продления ещё 2 раза по 30 лет, что указывается в договоре купли-продажи
Но вот важный момент: эти 30 лет защищены законом. Владелец земли не может просто так забрать недвижимость у вас в середине срока. Ваше право пользования гарантировано.
Что это означает на практике?
Вы подписываете контракт с владельцем земли. Вы платите (обычно совсем немного за год). Вы регистрируете этот контракт в земельном департаменте. И потом 30 лет вы можете жить в этой недвижимости, сдавать её в аренду, делать с ней что угодно.
Но что происходит через 30 лет?
В контракте вы можете предусмотреть две дополнительные 30-летние опции продления. Итого: 30 лет + 30 лет + 30 лет = 90 лет.
Но это не гарантировано законом. Это договорное обязательство между вами и владельцем земли.
Стоимость регистрации LEASEHOLD: Регистрация лизхолда дешевле, чем регистрация фриход. Сборы составляют примерно 1.1% от стоимости недвижимости.
А вот что интересно: при покупке LEASEHOLD вы НЕ обязаны предоставлять FET form и доказательства источника средств.
Это главное отличие от FREEHOLD. Когда вы покупаете на LEASEHOLD, вам не нужно:
- Доказывать, откуда у вас деньги
- Переводить деньги в иностранной валюте через официальные банковские каналы с документацией
- Получать сертификат FET form из банка
Что это означает для практики?
При LEASEHOLD вы можете завести деньги через любого официального финансового агента. Это может быть:
- Трансферный сервис (деньги переводятся через финансовых посредников по выгодному курсу)
- Обменные пункты (которые предоставляют лучший курс, чем банки)
- Даже криптовалюта (которая может быть конвертирована в тайские бaты через официальные платформы)
При этом всё остаётся легальным и официальным, потому что это право пользования, а не право собственности. Законодательство менее строго в отношении документирования источников средств для LEASEHOLD.
Важный момент: Мы помогаем выбрать официального финансового агента, который предложит вам самый выгодный курс обмена. Это означает, что вы можете сэкономить значительную сумму на конвертации, в сравнении с прямым переводом через банк (банки часто предлагают неприятный курс).
Кому подходит LEASEHOLD:
Инвесторы, которые хотят сэкономить деньги на регистрации и налогах. Люди, которые планируют держать недвижимость 30–50 лет. Те, кто готов работать с лизхолдом и не беспокоится о возобновлении. Люди, которые хотят гибкость в способах финансирования и хотят использовать самые выгодные курсы обмена валют.
FREEHOLD vs LEASEHOLD: быстрое сравнение
Реальность: Большинство иностранцев в Таиланде покупают недвижимость на LEASEHOLD, потому что это дешевле, проще и доступнее.
Может ли иностранец переоформить LEASEHOLD в FREEHOLD?
Да, в некоторых случаях.
Если вы купили вторичную недвижимость на LEASEHOLD, и у кондоминиума есть иностранная квота (49% для фриход), вы можете переоформить свою недвижимость в FREEHOLD.
Как это работает?
Запрос на иностранную квоту делается через застройщика или управляющую компанию проекта. Они проверяют, есть ли свободная квота. Если есть — вы платите дополнительный сбор и переоформляете документы в земельном управлении.
НАЛОГИ: ЧЕТЫРЕ ВИДА, НО ВАЖНЫ ДВА
В Таиланде есть четыре типа налогов для владельцев недвижимости:
- Единовременные налоги при покупке — платятся один раз
- Единовременные налоги при продаже — платятся один раз
- Ежегодный налог на владение — платится каждый год
- Налог на доход от аренды — платится каждый год, если вы сдаёте в аренду
Нас интересуют пункты 3 и 4, потому что это то, что будет "кусать" вас каждый год.
Налог на доход от аренды: самый важный для инвесторов
Если вы сдаёте недвижимость в аренду туристам, вы платите налог на доход от этой аренды.
Ставка налога зависит от вашего статуса:
Если вы НЕ проживаете в Таиланде 180+ дней в году
Налог составляет 15% от прибыли.
Пример расчёта:
- Годовой доход от аренды: 700 000 бат (~20 000 USD)
- Налог 15%: 105 000 бат
- Ваш чистый доход: 595 000 бат (~17 000 USD)
Важный момент: Это 15% удерживается в источнике, то есть управляющая компания или турист вычитают эти деньги и отправляют в налоговый орган.
Но это не финальный налог. Если вы подадите полную налоговую декларацию, может оказаться, что вы платите меньше.
Почему? Потому что 15% — это брутто-налог, а при применении стандартных вычетов прогрессивная ставка может быть ниже.
Если вы живете в Таиланде 180+ дней в году
Налог рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35%.
Это более сложный расчёт, но часто выгоднее, чем 15%, если у вас большой доход.
Ежегодный налог на владение: самый низкий в мире
Независимо от того, сдаёте вы недвижимость в аренду или нет, вы платите ежегодный налог на владение.
Это называется Land and Building Tax (налог на земло-строительный комплекс).
Ставка зависит от оценочной стоимости недвижимости:
- До 10 млн бат: 0.02%
- 10–50 млн бат: 0.03%
- 50–100 млн бат: 0.05%
- Свыше 100 млн бат: 0.1%
Пример расчёта:
Недвижимость оценена в 15 млн бат:
- Первые 10 млн × 0.02% = 2 000 бат
- Оставшиеся 5 млн × 0.03% = 1 500 бат
- Итого в год: 3 500 бат (~100 USD)
Это очень низко. Это одна из самых низких налоговых ставок на недвижимость в мире.
Платится этот налог один раз в год, обычно до апреля.
Полный пример: расчёт для типичного инвестора
Сценарий: Иностранец покупает кондо на Пхукете в LEASEHOLD стоимостью 3 млн бат. Сдаёт в аренду туристам.
Расходы при покупке (один раз):
- Сборы за регистрацию: ~30 000 бат
- Налог на передачу: ~50 000–100 000 бат
Ежегодные расходы (каждый год):
Налог на владение:
- Оценочная стоимость: 3 млн бат
- Ставка: 0.02%
- Налог в год: 600 бат (~17 USD)
Налог на доход от аренды:
- Годовой доход: 400 000 бат
- Налог 15% (как неживущий): 60 000 бат
- Чистый доход: 340 000 бат
Итого ежегодно:
- Налоговые платежи: ~60 600 бат (~1 730 USD)
- Доход после налогов: ~340 000 бат (~9 700 USD)
Окупаемость: 3 млн бат ÷ 340 000 бат = ~8.8 лет
Это примерный расчёт, но вы видите, что налоги довольно низкие.
Важные моменты, которые никто не рассказывает
1. FREEHOLD может быть дороже при продаже
Если вы владеете недвижимостью на FREEHOLD и продаёте её, вы платите налог на прибыль. На LEASEHOLD налог может быть ниже, потому что цена лизхолда обычно ниже, чем фриход.
2. Убедитесь, что управляющая компания платит налоги
Многие управляющие компании берут на себя обязательство платить налоги. Но всегда проверяйте, действительно ли они это делают. Некоторые "забывают", и потом налоговый орган приходит к вам.
3. Неживущие иностранцы могут получить возврат налога
Если вы подадите полную налоговую декларацию (вместо просто 15% удержания), у вас может получиться возврат налога.
Это происходит потому, что 15% — это брутто-налог, а при применении стандартных вычетов прогрессивная ставка может быть ниже.
4. Документы, документы, документы
Храните всё: квитанции за ремонт, квитанции за коммунальные услуги, договоры с туристами. Это вычеты, которые снижают налоговую базу.
Момент истины: это всё равно выгодно?
Теперь вы знаете разницу между FREEHOLD и LEASEHOLD.
Теперь вы знаете, сколько налогов вы будете платить каждый год.
Но вот главный вопрос: Это всё равно выгодно?
Да.
Даже с налогами, даже с расходами на управление, даже с платежами в муниципалитет — инвестиция в тайскую недвижимость остаётся выгодной благодаря:
- Низким налогам — 0.02% на владение, 15% на доход (если вы неживущий)
- Дефляции — расходы не растут, прибыль растет
- Туристическому спросу — туристы платят деньги каждый месяц
Главное — выбрать правильно.
LEASEHOLD или FREEHOLD? Зависит от вашего горизонта инвестиции и степени желаемого спокойствия.
Кондо в туристическом районе или вилла на окраине? Зависит от того, какой доход вам нужен.
Какой управляющей компании доверить — самый важный выбор из всех, потому что налоги платятся честно, а деньги приходят корректно только при хорошем управлении.
Как выбрать правильно
1. Решите, FREEHOLD или LEASEHOLD
- Если вы не знаете, выбирайте LEASEHOLD (дешевле и проще)
2. Решите, в каком районе
- Туристический доход vs экспатский спрос
- Мы разобрали это в предыдущем лонгриде про районы
3. Сосчитайте налоги и расходы
- Ежегодный налог на владение: низкий
- Налог на доход: 15% (неживущие) или прогрессивный (резиденты)
- Расходы на управление: варьируется
4. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом
- В Таиланде можно нанять специалиста за небольшие деньги
- Он покажет вам точный расчёт для вашей ситуации
Как начать?
Приходите к нам в KOYA на консультацию
- Напишите нам — расскажите, FREEHOLD или LEASEHOLD вам нужен, в каком районе вы ищете. Если не определились - это нормально, мы поможем.
- Получите консультацию — поможем выбором права собственности, разберём налоговые последствия, покажем точный расчёт.
- Узнайте реальные цифры — не теорию, а конкретно для вашего случая.
- Подберите объект — найдём недвижимость, которая будет подходить вам по бюджету и самое главное - рентабельна.
- Подключайтесь к платформе KOYA — и мы позаботимся о том, чтобы налоги платились вовремя и всё было прозрачно. А недвижимость приносила прибыль.
Контакты
📱 Telegram: @I_am_Koya_boss
💬 WhatsApp: +66 91-778-9777
Налоги в Таиланде — низкие. Главное — выбрать правильно и управлять честно. Давайте разберёмся вместе!
